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El sector
inmobiliario en EE.UU.
sufre otro revés
Caída histórica en las
ventas de casas crea
temores de una debilidad
renovada del sector y la
economía
Por
Sudeep Reddy
y Nick
Timiraos
The Wall
Street
Journal
Los
precios de
las casas en
Estados
Unidos se
desplomaron
en julio a
medida que
compradores
potenciales
se
mantuvieron
al margen
del mercado,
avivando
temores de
una
debilidad
renovada en
los precios
de las
viviendas y
en la
economía en
general.
Las
ventas de
casas
existentes
bajaron
27,2% a una
tasa
desestacionalizada
de 3,83
millones,
anunció el
martes la
Asociación
Nacional de
Realtors, el
nivel más
bajo desde
que el
gremio de
agentes
inmobiliarios
comenzó a
rastrear las
cifras en
1999.
Se
esperaba que
el
vencimiento
del crédito
tributario
para
compradores
de viviendas
a principios
de año
aguara el
entusiasmo
de los
compradores,
pero no
tanto. La
caída en las
ventas —junto
a un aumento
correspondiente
en los
inventarios
de casas
disponibles—
también
significa
que otro
retroceso en
los precios
se vislumbra
en el
horizonte,
dicen
economistas.
Los precios
de viviendas
se habían
estabilizado
el año
pasado luego
que
comenzaran a
bajar en
2006.
Altos
niveles de
desempleo y
un
crecimiento
precario de
los salarios
han hecho
que los
consumidores
se rehúsen a
realizar
compras
mayores, por
lo que una
nueva caída
de activos
inmobiliarios
podría
deprimir aún
más la
confianza y
el consumo.
"En este
momento de
la
recuperación,
todo cuenta",
señala Paul
Dales, un
economista
para Capital
Economics. "Una
caída doble
en el
mercado de
vivienda y
en los
precios de
inmuebles no
sería
suficiente
para generar
otra
recesión.
Ciertamente
reprimiría
la
recuperación".
Dales espera
que los
precios
caigan otro
5% luego de
la reducción
de 30%
durante la
recesión.
La
renovada
preocupación
sobre el
mercado
inmobiliario
se da en un
momento en
que
economistas
ajustan a la
baja sus
pronósticos
económicos
para este
año y
principios
del
siguiente.
Tradicionalmente,
la vivienda,
y las
compras de
bienes
durables
como muebles,
ayuda a
sacar a la
economía de
una recesión
a medida que
menores
tasas de
interés
estimulan
una mayor
demanda.
Pero esta
vez, los
potenciales
compradores
de casas no
tienen
trabajo,
carecen de
ahorros para
lanzarse a
comprar o
temen otra
caída en el
sector de la
vivienda.
"Los
consumidores
y el sector
de la
vivienda no
están en una
posición
para
sacarnos de
ésta",
asegura
Nigel Gault,
economista
jefe de IHS
Global
Insight.
Una caída
pronunciada
en las tasas
hipotecarias
parece haber
hecho poco
por
estimular la
demanda. La
tasa
promedio de
una hipoteca
de tasa fija
a 30 años ha
caído por
debajo de
4,5%,
marcando
nuevos
récords,
pero la
demanda de
nuevos
préstamos es
débil.
Los
analistas
temen que
los
consumidores
pierdan la
urgencia por
comprar
viviendas
por temor a
que los
precios
caigan aún
más. Si bien
el crédito
impositivo
para
estimular al
mercado de
la vivienda
ayudó a
estabilizar
los mercados
en todo el
país este
año, el
vencimiento
del subsidio
en abril
dejó al
descubierto
problemas
que han
frenado a
este mercado.
Las
ventas de
casas con
precios
entre
US$100.000 y
US$250.000,
que podrían
haber
recibido el
mayor
beneficio
del crédito
tributario,
bajaron 35%
en julio
comparado
con el año
anterior.
El número
de
propiedades
sin venderse
creció 2,5%
a casi
cuatro
millones en
julio. A
este ritmo,
tomaría 12,5
meses vender
todo ese
inventario.
Propietarios de vivienda vs.
compradores de hipotecas
Articulo Publicado en el Wall
Street Journal en Español
-
JULY 14, 2010, 12:03
A.M. ET
Por Ruth Simon
Eddie Patrick pensaba que
había alcanzado un acuerdo con
Kondaur Capital Corp. para
reestructurar la hipoteca de su
casa en Baltimore tras
retrasarse en los pagos. El
taxista de 54 años retiró una
demanda contra la compañía
después de que le prometiera que
trabajaría con él en la
modificación de un préstamo,
según el archivo del caso.
Sin embargo, Kondaur embargó
la vivienda, para ofrecérsela de
nuevo a Patrick por US$140.000.
"No sé por qué son tan inhumanos",
dice sobre la compañía de
California, uno de los
principales compradores de
hipotecas en problemas.
Entre empresas como Kondaur,
fondos de cobertura e
inversionistas, existe un enorme
apetito por comprar hipotecas en
mora, préstamos de autos, deudas
de tarjetas de crédito e incluso
préstamos en efectivo a corto
plazo a prestamistas deseosos de
reducir sus pérdidas. Este año
han cambiado de manos casi
US$10.000 millones en hipotecas
riesgosas, según Private
National Mortgage Acceptance
Co., o PennyMac, una compradora
de préstamos hipotecarios
fundada en 2008.
![[Patrick]](http://si.wsj.net/public/resources/images/MI-BE533A_KONDA_F_20100712163410.jpg)
Jonathan
Hanson para The Wall
Street Journal
Eddie Patrick, un
taxista en
Baltimore, se
enfrentó a Kondaur
Capital por la
modificación de su
hipoteca; pero no lo
consiguió y la firma
embargó su vivienda.
A menudo, estos préstamos se
venden apenas a unos centavos
por cada dólar. Los compradores
esperan lograr una ganancia
reestructurando el crédito,
vendiéndoselo a otra entidad o,
en el caso de las hipotecas,
embargando la vivienda.
Sin embargo, algunos
prestatarios se quejan de que
los compradores de deuda los han
amenazado e intentado cobrar la
cantidad errónea o les han
pedido el dinero a la persona
equivocada. La Comisión Federal
de Comercio de Estados Unidos
está examinando a nueve grandes
compradores de deudas de
tarjetas de crédito y otras
deudas no garantizadas para
determinar su papel en prácticas
dudosas.
Kondaur y algunos de sus
competidores tienen raíces
profundas en la industria de las
hipotecas de alto riesgo. Al
igual que en el caso de los
prestamistas de estos créditos,
las operaciones de la compañía
están reguladas por una gran
cantidad de entidades, lo que
dificulta la aplicación de
estándares. En consecuencia,
algunos funcionarios afirman no
estar seguros de si los
compradores de préstamos
hipotecarios deberían estar
regulados como compañías
hipotecarias o como recolectoras
de deuda, lo que complica la
tarea de supervisar eficazmente
las prácticas de esta creciente
industria.
Ejecutivos de la industria
afirman que están trabajando
duro para cumplir con todos los
requisitos gubernamentales. "Nos
tomamos muy en serio las normas
y somos conscientes de que
detrás de cada uno de esos
préstamos se encuentra una
persona que cuenta con que
actuemos de la forma más ética",
dice David Spector, director de
inversiones de PennyMac.
Por su parte, el presidente
ejecutivo de Kondaur, Jon Daurio,
asegura que la compañía "trabaja
diligentemente… para encontrar
soluciones en las que los
propietarios pasan a alquilar
viviendas, no a quedarse sin
hogar". Daurio añade que Kondaur
nunca se ofreció a modificar la
hipoteca de Patrick a cambio de
retirar la demanda.
Muchos bancos han comenzado a
deshacerse de préstamos impagos
para hacerles sitio a nuevos
créditos en sus balances, una
vez que la economía
estadounidense dé señales de una
recuperación sólida. Kondaur ha
comprado este año más de
US$1.000 millones en préstamos
hipotecarios en problemas. Entre
los vendedores se encuentran
prestamistas tradicionales como
Citigroup Inc., J.P. Morgan
Chase & Co., PNC Financial
Services Group Inc. y Wells
Fargo & Co.
En Kondaur, el procedimiento
habitual es pagar al prestatario
para que se mude y entregue la
propiedad, un acuerdo conocido
como "dinero por llaves". Tan
sólo alrededor del 5% de los
préstamos comprados por Kondaur
se modifican. No es sorprendente
que muchos prestatarios muestren
su descontento cuando Kondaur
les obliga a afrontar la
situación, dice Daurio, quien
alega que no es culpa suya que
la gente comprara casas que no
podía permitirse.
Con tantas personas pasando por el proceso de ejecución hipotecaria, y el hecho de que cada estado tiene sus propias reglas, es importante saber en qué consiste este proceso, cuánto se demora y cuáles son los derechos del propietario.
Si a pesar de las ventajas de pago o refinanciamiento que están ofreciendo los nuevos programas del gobierno para enfrentar la crisis hipotecaria, no puedes ponerte de acuerdo con tu banco para resolver tu incapacidad de realizar tus pagos, investiga si puede presentar tu declaración de bancarrota bajo el Capítulo 13 de la Ley de Quiebras.
También, si contrajiste una hipoteca con la FHA o a través de la Administración de Veteranos, posiblemente tengas otras alternativas para evitar la ejecución hipotecaria de tu casa. En caso de que nada de eso sea posible, averigua bien cuál es el proceso de un foreclosure o ejecución hipotecaria.
Hay dos tipos de foreclosure: el judicial y el no judicial. En el primero, el prestamista tiene que probar ante la corte que tú no has pagado y que su entidad posee la hipoteca asegurada —si lo logra, el tribunal puede dar la orden de subastar la propiedad.
En el segundo caso, si el prestamista tiene una cláusula que se llama en inglés "power-of-sale" o poder de venta, no se requiere la aprobación de la corte para embargarte, y puede obtener el título de la propiedad y venderla o subastarla.
La ejecución hipotecaria es un proceso burocrático que cambia mucho según el estado. Por ejemplo, en la Florida el proceso es judicial y dura como mínimo 135 días. En California se usan ambos, pero predomina el no judicial, y el proceso conlleva un mínimo de 117 días. En el Distrito de Columbia es no judicial y demora al menos 41 días. Ve al sitio http://www.foreclosurelaw.org/ para que conozcas los detalle específicos de cada estado.
Si estás ya dentro del proceso de foreclosure, antes de iniciar algún tipo de conversación sobre tu problema con el representante de tu banco, prepárate.
Apunta tus ingresos y tus gastos, y calcula el valor neto de tu amortización o equity. Para ello, calcula el precio actual de mercado y réstale el saldo de tu primera hipoteca, y si tuvieras una segunda hipoteca o un préstamo sobre la acumulación hipotecaria, también réstale ese saldo.
No tienes que atravesar el proceso de prevención de ejecución hipotecaria solo. Un consejero que trabaje en una agencia de asesoría de bienes raíces puede evaluar tu situación, responder tus preguntas, examinar tus opciones, priorizar tus deudas y ayudarte a prepararse para las discusiones con el banco. En general, estos servicios de asesoramiento son gratuitos o de bajo costo.
Aunque algunas agencias limitan sus servicios de asesoría solamente a los propietarios de viviendas con hipotecas de la FHA, hay muchas otras agencias que ofrecen ayuda gratis a cualquier propietario enfrentado a un embargo. Ve a www.espanol.hud.gov, o comunícate con la autoridad competente de tu estado.
Con tantas personas pasando por el proceso de ejecución hipotecaria, y el hecho de que cada estado tiene sus propias reglas, es importante saber en qué consiste este proceso, cuánto se demora y cuáles son los derechos del propietario.
Si a pesar de las ventajas de pago o refinanciamiento que están ofreciendo los nuevos programas del gobierno para enfrentar la crisis hipotecaria, no puedes ponerte de acuerdo con tu banco para resolver tu incapacidad de realizar tus pagos, investiga si puede presentar tu declaración de bancarrota bajo el Capítulo 13 de la Ley de Quiebras.
También, si contrajiste una hipoteca con la FHA o a través de la Administración de Veteranos, posiblemente tengas otras alternativas para evitar la ejecución hipotecaria de tu casa. En caso de que nada de eso sea posible, averigua bien cuál es el proceso de un foreclosure o ejecución hipotecaria.
Hay dos tipos de foreclosure: el judicial y el no judicial. En el primero, el prestamista tiene que probar ante la corte que tú no has pagado y que su entidad posee la hipoteca asegurada —si lo logra, el tribunal puede dar la orden de subastar la propiedad.
En el segundo caso, si el prestamista tiene una cláusula que se llama en inglés "power-of-sale" o poder de venta, no se requiere la aprobación de la corte para embargarte, y puede obtener el título de la propiedad y venderla o subastarla.
La ejecución hipotecaria es un proceso burocrático que cambia mucho según el estado. Por ejemplo, en la Florida el proceso es judicial y dura como mínimo 135 días. En California se usan ambos, pero predomina el no judicial, y el proceso conlleva un mínimo de 117 días. En el Distrito de Columbia es no judicial y demora al menos 41 días. Ve al sitio http://www.foreclosurelaw.org/ para que conozcas los detalle específicos de cada estado.
Si estás ya dentro del proceso de foreclosure, antes de iniciar algún tipo de conversación sobre tu problema con el representante de tu banco, prepárate.
Apunta tus ingresos y tus gastos, y calcula el valor neto de tu amortización o equity. Para ello, calcula el precio actual de mercado y réstale el saldo de tu primera hipoteca, y si tuvieras una segunda hipoteca o un préstamo sobre la acumulación hipotecaria, también réstale ese saldo.
No tienes que atravesar el proceso de prevención de ejecución hipotecaria solo. Un consejero que trabaje en una agencia de asesoría de bienes raíces puede evaluar tu situación, responder tus preguntas, examinar tus opciones, priorizar tus deudas y ayudarte a prepararse para las discusiones con el banco. En general, estos servicios de asesoramiento son gratuitos o de bajo costo.
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