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Sube
el pago inicial para
comprar casa
Los
bancos buscan minimizar
las pérdidas exigiendo
que los compradores
desembolsen más efectivo
Por S.
Mitra Kalita
Las
cuotas
iniciales
que
solicitan
los bancos
para
financiar
una hipoteca
se han
disparado
desde que
sucumbió el
mercado
inmobiliario,
obligando a
muchas
personas a
reconsiderar
cuánto en
realidad
pueden pagar
y,
potencialmente,
reduciendo
el grupo de
compradores
aptos para
obtener
créditos.
El
gobierno ha
pedido que
se
incrementen
de manera
gradual los
pagos
iniciales a
un mínimo de
10% del
valor de
compra en
los
préstamos
convencionales,
o sea
aquellos que
pueden ser
comprados o
garantizados
por los
gigantes
hipotecarios
Fannie Mae y
Freddie Mac.
Además, los
prestamistas
privados
están
subiendo
considerablemente
las cuotas
iniciales
requeridas,
principalmente
para mitigar
su riesgo a
medida que
los precios
de las casas
siguen
cayendo.
El pago
inicial
promedio en
nueve
grandes
ciudades
subió a 22%
el año
pasado en
las
propiedades
compradas a
través de
hipotecas
convencionales,
según un
análisis
para The
Wall Street
Journal del
portal
inmobiliario
Zillow.com.
Ese
porcentaje
se duplicó
en tres años
y es la
cuota
inicial
promedio más
elevada
desde que se
empezaron a
registrar
los datos en
1997.
La
decisión de
obligar a
los
compradores
a
desembolsar
más efectivo
está
impulsada
fundamentalmente
por los
bancos, que
han
encontrado
que las
cuotas
iniciales
más altas
desalientan
el
incumplimiento,
al
incrementar
la
exposición
de los
compradores
a las
pérdidas y
al reducir
el impacto
de los
precios a la
baja.
Durante el
auge, muchos
compradores
hicieron
pagos
iniciales
magros, o no
pagaron
nada.
Un
estudio de
2009 por la
Reserva
Federal de
St. Louis
concluyó que
los
compradores
que hicieron
pagos
iniciales
más pequeños
eran más
propensos a
incumplir
durante "circunstancias
económicas
desfavorables,
tales como
la crisis
inmobiliaria
o la pérdida
de un empleo".
Los
mayores
costos del
financiamiento
y las cuotas
iniciales
más altas
podrían
provocar que
los precios
de las casas
caigan aun
más.
Por
ahora,
quienes no
pueden pagar
esas cifras
están
acudiendo a
programas
alternativos,
como los de
préstamos
para
veteranos de
guerra o
aquellos
respaldados
por la
Administración
Federal de
Vivienda
(FHA, por
sus siglas
en inglés),
creando un
mercado
hipotecario
no
convencional
paralelo
para los
postulantes
más
riesgosos y
aquellos que
no cumplen
los
requisitos
para
créditos
convencionales.
Las
hipotecas
respaldadas
por la FHA,
que
requieren un
pago inicial
equivalente
a 3.5%,
representaron
alrededor de
la mitad de
los
préstamos el
año pasado,
según la
firma de
investigación
Zelman &
Associates,
pero los
prestatarios
frecuentemente
pagan
intereses
más altos y
deben
también
afrontar
seguros
privados
para las
hipotecas,
lo que a
veces eleva
los pagos
mensuales.
"No cabe
duda de que
el
endurecimiento
de los
criterios
hace que
algunas
familias
queden fuera
del
mercado",
dice el
economista
de Zillow
Stan
Humphries.
"El
comprador
promedio es
el que
termina
luchando
para obtener
una hipoteca
convencional".
El pago
inicial
promedio
rondó 20% a
fines de la
década de
los años 90
y comenzó a
bajar en
2001 en las
nueve
ciudades que
Zillow
analizó:
Chicago, en
Illinois;
Stockton,
Los Ángeles,
San
Francisco y
San Diego en
California;
Las Vegas,
en Nevada;
Miami-Fort
Lauderdale y
Tampa en
Florida y
Phoenix, en
Arizona.
Cayeron
hasta 4% en
el cuarto
trimestre de
2006, y en
algunos
mercados
bajaron casi
a cero. Los
economistas
dicen que no
es
coincidencia
que esos
sean los
mercados que
están
perdiendo
más, lo que
implica que
el valor de
las casas es
menor que la
hipoteca
sobre ellas.
Peter
Norden,
presidente
ejecutivo de
Real Estate
Mortgage
Network
Inc., una
agencia de
bienes
raíces en
Nueva
Jersey,
sugiere
exigir pagos
iniciales
altos a los
solicitantes
riesgosos
que buscan
préstamos
convencionales,
y
permitirles
a aquellos
con
historiales
de crédito
mejores que
paguen
menos, como
10%.
Para los
bancos, una
menor
garantía
significa
menos
riesgo, pero
también
menos
actividad,
dice David
Berson,
economista
jefe de PMI
Group, una
empresa de
seguros
hipotecarios.
Otra
consecuencia
de los pagos
iniciales
más altos
será una
reducción
en lo que
las familias
pueden
pagar, lo
que las
haría
reconsiderar
del todo si
deben o no
comprar
casa, dice
John
Courson,
presidente
la Mortgage
Bankers
Association.
"Mucha
gente se
volcará al
mercado de
(casas)
multifamiliares",
dice. "O si
no tiene lo
que se
considera un
pago inicial
apropiado,
la
alternativa
será ser un
inquilino
hasta que
pueda juntar
esa (suma)".
6 de Febrero de 2011
Aseguranza forzada
En este fin de semana me
entreviste con Jovita DeLeon,
quien es agente de seguros y que
trabaja con Farmers Insurance.
Le pregunte acerca de lo que se
puede hacer cuando el
prestamista hipotecario incluye
en el pago mensual el pago del
seguro de la casa a los dueños
de casa. Su respuesta fue que
los propietarios de casa no
tienen que quedarse con el
seguro de casa que el banco ha
seleccionado para ellos. Ellos
tienen el derecho de llamar y
hacer los tramites pertinentes
para poner la poliza de seguro
que mas les convenga a sus
intereses. Jovita y Cleo de
Farmers Insurance me dijeron que
incluso ellas pueden llamar al
banco en representacin de sus
clientes para hacer toda al
tramitacion sin que los clientes
tengan que pagar un centavo de
su bolsillo.
Llamen si tienen preguntas
relacionadas a este tema.
Como siempre a sus ordenes,
Jose Mendez
951-723-7022
+++++++++++++++++++++++++++++
25 de Enero de 2011
Progreso Tecnologico
Verizon ha anunciado de manera
oficial que ofrecera con el
iphone un plan ilimitado de
$30.00 al mes segun se ha
anunciado en el The Wall Street
Journal website. Sera
interesante ver la reaccion de
los competidores en el campo de
la telecomunicacion de celulares.
Precios de Casas Bajan
Nuevamente
La Associated Press anuncio que
los precios de las casas en las
ciudades mas grandes han
disminuido del mes de Octubre a
Noviembre del 2010 con la
excepcion de San Diego. El
reporte de The Standard & Poor
Shiller/Case establece que en la
mayoria de las grandes ciudades
se ha visto una caida de precios.
Anteriormente -segun el reporte-
se habia visto un incremento
pero debido al alto indice de
Foreclosures o reposesiones, el
mercado de bienes raices se ha
deteriorado nuevamente, algunos
hasta piensan que llegara hasta
mas de 10%. Sin duda alguna, es
buen tiempo para comprar una
casa si los numeros tienen
sentido. Si el pago de una
hipoteca incluyendo taxes y
aseguranza son iguales o incluso
menor que el pago de una renta,
tiene mucho sentido comprar una
propiedad. Ahora mejor que nunca.
Los intereses no se han visto
tan bajos como hasta hoy.
Incluso ni cuando el mercado
immobiliario estuvo en pleno
auge hace años atras. Saludos y
dejenme saber si tienen
preguntas. Me daria mucho gusto
responder a sus preguntas y
comentarios.
Jose Mendez
951-723-7022
Casa Dinero Y Mas
+++++++++++++++++++++++
22 de Enero de 2011
Saludos Amigos!
La Visita del Presiente Chino Hu
Jintao y el mercado de bienes
raices en Los Estados Unidos
Solo quiero desearles que tengan
un super semana. Al parecer los
medios de comunicacion masiva en
esta semana presentaron un mejor
escenario o un mejor panorama de
la situacion economica en los
Estados Unidos. Obviamente,
mucho de esto tiene que ver con
la visita del Presidente de la
Republica Popular de China, Hu
Jintao, quien visito la Casa
Blanca esta semana y quien causo
una gran espectacion aqui en
Estados Unidos y al rededor del
mundo. Es muy curioso que de
repente las grandes diferencias
ideologicas que existian entre
paises socialistas y
capitalistas hallan desaparecido.
Suena todo muy raro. De repente,
la dictadura comunista deja de
ser dictadura y dicen que hay "grandes
progresos" en el campo de los
derechos humanos en China. Cosa
que definitivamente esta en ver.
De cualquier manera esperamos
que todas estas cosas que estan
pasando ultimamente en los
Estados Unidos traigan cierta
estabilidad economica temporal.
En el fondo, se trata de
reactivar la economia haciendo
que China siga financiando
atravez de la compra de bonos
del ahorro nacional Norte
Americano. De repente aparecen
noticias optimistas acerca de la
economia, del descenso de
desempleo nacional asi como de
el incremento de las ventas de
bienes raices de tipo
residencial... Todo suena como
si el gobierno tuviera un plan
para que la economia se
reactivara en 30 dias.
En fin, no sabemos aun que es lo
que pase, lo cierto es que las
condiciones para el publico en
general para comprar bienes
raices al mejor precio siguen
mejor que nunca porque ademas
los intereses siguen
historicamente bajos. Tan bajos
como nunca se han visto en la
historia de los Estados Unidos.
Hay personas como el
inversionista Tony Alvarez de
Apple Valley CA, quien sugiere
que el Gobierno de Los Estados
Unidos deberia dar Residencia
Temporal a todo extranjero que
vieniera a comprar una casa en
lugares que estan ahorita siendo
casi demolidos por la actual
crisis economica tales como
Detroit y muchas otras partes
del pais donde se necesita
reactivar el mercado de bienes
racies. Segun el Segun el señor
Alvarez, esto le daria una
repute a la economica
Norteamericana.
Al
final de cuentas, hay gastos que
muchas veces no se pueden evitar
y uno de ellos es el de la
necesidad de vivienda. No
importa lo que pase, la gente
necesita siempre de un lugar que
pueda servir de techo para sus
familias. Es indiscutible que
mucha gente ve esto como uno de
los gastos mas importantes
despues de la comida. Para
muchas personas que tienen
trabajos estables, comprar su
primera casa tiene sentido si la
mensualidad de la hipoteca es
similar o menor al que de todos
modos pagarian si tuvieran que
rentar. Del mismo modo, para
personas que tienen ya una o mas
propiedades, les convendria
comprar mas propiedades siempre
y cuando despues de correr
numeros el resultado neto de
ganancias fuera superior a los
gastos de la hipoteca. En otras
palabras, la inversion
tiene sentido si esta inversion
genera un flujo positivo de
dinero en effectivo para el
inversionista. A la larga,
invertir en bienes raices es
como invertir en un ganadito de
puerquitos: al principio se
trata de puro invertir, pero una
vez que crecen, engordan y se
duplican, entonces ya se ve la
ganancia debido a que ya generan
capital para la bolsa de la
persona que ha hecho el esfuezo
por invertir en su propio futuro.
Esto es todo por esta semana.
Los esperamos en la semana que
sigue. Ojala con mejores
noticias.
Cuidence y que Dios los bendiga!
Que la fuerza y el poder los
acompañen!
Son los deseos mas sinceros de
su amigo y servidor
Jose Mendez
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Hola Estimados amigos del
internet.
Espero que se la esten pasando
de maravilla!
Mis mejores deseos son que en
este 2011 su vida este llena de
bendiciones para ustedes y para
toda su familia. Este año sera
una año decisivo para el mercado
de bienes y raices ya que de
esto dependera que la economia
se reponga o siga estancada....
Aun se miran los rezagos de la
"Gran Rececion" como muchos la
han llamado, debido a que mucha
gente sigue sin encontrar un
trabajo o bien se han dado por
vencidos y se encuntras
subempleados o completamente
desempleados y colectando lo
poco que queda de beneficios
sociales, como desempleo,
medical, medicare, etc.....
La economia sigue aun en un
estado delicado. Por otro lado
los precios del petroleo
aparentemente estan llendo hacia
arriba debido a la aparente
recuperacion economica que los
medios de informacion masiva han
pregonado en meses anteriores.
Los precios de la gasolina en el
condado de Riverside California
estan entre $3.27 y $3.37 por la
gasolina regular (Unleaded 87).
Hay muchas señales de la
inflacion, los precios de la
comida han subido
considerablemente en las ultimas
semanas. Algo interesante va a
suceder dentro de poco tiempo.
Esto no puede seguir asi. La
reserva Federal junto con el
Gobierno de Estados Unidos
tienen que hacer algo para
detener la inflacion y para que
el dolar no pierda su valor
adquisitivo, de lo contrario
seria devastador que de repente
el dolar llegara a cero valor.
Habria grandes cambios en la
estructura economica mundial,
pero al final de cuentas los
cambios van a tomar lugar aunque
mucha gente no quiera o no este
preparada para estos cambios.
Crisis signfica en chino:
Oportunidad + peligro
Es muy interesante como una de
las culturas mas antiguas de la
humanidad y una de las mas
sabias considere que las crisis
son periodos de ajuste, de
cambio, de peligro, pero tambien
de oportunidad. El gran
secreto es estar preparado para
en cualquier momento determinado
tener la capacidad de
capitalizar ese cambio y esas
oportunidades que pudieran salir
como consequiencia de todo eso.
El Mercado de Bienes y Raices
Ahora mejor que nunca el mercado
de bienes raices estara mas
caliente que nunca ya que muchas
personas que han sido incapaces
de adaptarse a los cambios de la
economia no podran gozando del
mismo estilo de vida que una vez
disfrutaban cuando la economia
estaba en pleno apogeo hace
algun tiempo. Mucha gente tiene
la añoranza de regresar al
pasado, pero desafortunadamente
el pasado no va a regresar mas.
El pasado es historia, no tiene
regreso. Hay muchos trabajos que
no van a regresar porque
pertenecian a la epoca
industrial y ahora en la epoca
de la Informacion, nuevos
trabajos saldran a flote y la
gente que este preparada estara
llenando todas esas nuevas
posiciones.
El Mercado Manufacturero
Ha sido muy dificil para las
compañias manufactureras
sostener sus fuentes de trabajo
debido a la globalizacion y al
fenomeno llamado "China". De
repente "Made in China" paso a
ser una moda, algo que se miraba
bonito en toda clase de
mercancia que se vendia en Walt
Mart o en cualquier otra tienda
de venta al menudeo. Sin
embargo, ahora que la gente
busca no solo el mejor precio,
sino que la mejor calidad,
muchos de los productos hechos
en China no pueden competir con
los productos que se han
producido en los Estados Unidos
con los estandares mas altos de
calidad. Esto ha hecho que
ahora las grandes tiendas esten
demandando de los fabricantes
que los productos esten hechos
en Estados Unidos, debido a que
el control de calidad es mucho
mas riguroso y es algo que
ademas se esta monitoreando
continuamente por diversas
organizaciones encargadas de los
reportes al consumidor o
"Consumer's Reports".
El Surgmimiento de de los
Alimentos Organicos o Naturales
Con la alza incontrolable de los
servicios medicos y con los
recortes generalizados del
presupuesto gubernamental a los
servicios de salud, tanto las
corporaciones como la poblacion
en general se han dado cuenta
que es mejor "Prevenir que
lamentar" como dice el ya muy
conocido dicho popular. En otras
palabras, se trata de buscar
nuevas maneras de evitar el uso
de la medicina y de todo lo que
implique servicios medicos.
Mucha gente se ha dado cuenta
que comiendo mas sanamente es
una forma muy inteligente para
mantener una buena salud...claro
ademas de hacer ejercicio y de
llevar una vida sana convinando
otros elementos tales como
descanzo y meditacion entre
muchos otros que son
indispensables para mantenerese
en forma.
Seguiremos escribiendo hacerca
de todas estas cosas que estan
sucediendo en nuestro alrededor.
Saludos y Bendiciones a todos!
Enero 15th de 2011
Por Jane J. Kim y Jeff D. Opdyke
Los propietarios de inmuebles están enfrentando ejecuciones
hipotecarias a un ritmo récord. El crecimiento de la tasa de empleo
en Estados Unidos sigue siendo endeble en el mejor de los casos. Y
en el centro de la tormenta económica financiera se encuentran los
préstamos incobrables.
Sin embargo, aunque sea difícil creerlo, la fría claridad del
análisis financiero señala una conclusión inescapable: nunca hubo un
momento mejor para que la gente pida prestado dinero, ya sea para
comprar activos o para apuntalar las reservas de efectivo.
Para los inversionistas disciplinados que han vivido e invertido
dentro de sus posibilidades económicas, este es el momento para
sacarle ventaja. No sólo las tasas de interés se encuentran casi al
nivel más bajo posible, sino que la inflación futura podría
erosionar el valor en papel de préstamos, lo que haría que la deuda
adquirida sea aún más barata a largo plazo.
Ahora hay muchas formas de explotar la deuda de forma inteligente.
Estas son algunas:
En todo el país, las tasas de hipotecas a 30 años con tasa fija
se ubican alrededor de 4.8%, un descenso frente al 5.3% en enero.
Amy y John Rydland, de North Pole, Alaska, usaron una hipoteca
más riesgosa con tasa ajustable, o ARM, para mudarse a una casa más
grande en Colorado Springs, una ciudad en Colorado donde decidireron
ir a vivir. El mes pasado, los Rydland se aseguraron una tasa de
3.875% sin puntos sobre una ARM 5/5 de Pentagon Federal Credit Union
en Alexandria, Virginia.
Quienes ya poseen un valor acumulado sustancial sobre sus casas
incluso podrían considerar una refinanciación a cambio de efectivo.
Sí, apalancar una casa por su valor total puede ser peligroso porque
si los precios de las viviendas siguen cayendo, usted podría deber
más que lo que vale la casa.
Sin embargo, las personas que ponen ese dinero en una inversión
potencialmente rentable podrían avanzar. Un prestatario que se
compromete con una hipoteca con una tasa de 4.5% esencialmente está
prestando dinero gratis si se considera el valor después de
impuestos y de la inflación. Eso, si se encuentra en el grupo
tributario marginal del 33% y si la inflación regresa a su promedio
de largo plazo de 3% o más, afirma Greg McBride, un analista
financiero senior de Bankrate.com.
Las tasas sobre préstamos para autos se ubican casi en mínimos
históricos. Grandes bancos, como Bank of America y J.P. Morgan
Chase, ofrecen préstamos para autos tanto nuevos como usados con
tasas por debajo de 5%. Las automotrices también están poniendo más
énfasis en los préstamos a 0% interés, en vez de los incentivos en
efectivo.
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